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转载:在美国生活有些年头了,说说真实美国房价

一月 26, 2010

在美国生活有些年头了,说说真实美国房价。

  总体而言,普通美国人这年头买房没也有国内媒体说的那么容易,但是比起国内的老百姓而言,还是压力小很多。

  美国的房价也是跟人口分布相关,一般而言,东西两岸,主要是纽约及周边的城市,还有加州贵一点,中间地区便宜。除了人口之外,还有一个原因就是美国几乎人人有车,这让每个人的生活范围扩大了很多,买房时候的选择余地也很多。

  美国房子的中间价目前在20万美元左右。前面说过,东西两头贵,所以美国中间大部分地方的都不到20万美元。我今年到过美国的两个中部城市,一个是底特律,一个是堪萨斯城,就人口而言,这两个城市在美国排在10-50之间,算是二线城市。但是人口100万都不到,中国大一点的县城都比它大。房价也便宜,一个楼都只要10几万,甚至不到10万,20万出头都是很好的房子了。

  但是这些城市恐怖的一面,就是人口少,根本看不到中国人熙熙攘攘的人群。晚上睡觉,外面路上一点响动都没有,自然也没有什么丰富的夜生活。很多刚来美国的时候,感觉总算清净了,但是没过几个月,就开始无聊了。而事实上,住在这些二线城市的美国人也是挺无聊的,所以年轻人还是会往纽约、洛杉矶等大城市跑。

  这里稍微说一句题外话,美国之所以形成这样的城市格局,说到底是自由经济社会体中,资源自由配置的结果。不像我们,一个大项目建在哪里要发改委说了算。美国都是大企业主导,企业觉得这个地方低价便宜、交通便利,就来这里设厂,可能一下子能涌进1-2万人口,城市便慢慢发展起来。

  再回到上面说到的底特律、堪萨斯城这样的二线城市。这些城市的房价相对便宜,但是这里的人靠什么过活?收入多少?

  美国是一个大企业主导的城市,因此每个城市几乎大同小异。买东西,都去沃尔玛;吃饭,都去subway;买家电,都去Bestbuy;买衣服,都去 GAP;买鞋子,都去Nike……这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费,是个无处不在的巨无霸,因此自然也要在每个地方聘用当地的员工。再加上电信、银行,小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作,收入也都很均衡,大约在3-4万一年,这就构成了美国所谓的中产阶级。

  有一些地方,可能是某个企业的总部,或者是某个行业的云集之地。比如底特律,三大汽车巨头都在那里。这就带来了大量的就业。但是现在汽车工业不景气,大量裁员;加之底特律所在的五大湖区传统的制造业优势已不在,过去的几十年里,人口少了将近一半,很多房子都荒废掉。

  除了这些大企业,还有一些所谓的small business,很多都是买卖二手车,修修下水道,或者开个餐厅之类的。这就是美国的中小型城市的主要生活方式。

  大部分人在沃尔玛这样的企业工作。一年收入大概3-4万,除去税和保险,一年也就2-3万,再除去生活费用,算一半,一年存下1-2万。买个15万的房子也要10年。但是这些人都是本地人,很多在当地就有房子,因此买房的需求都没那么强烈。而且美国的房子,很多都是几十年、甚至上百年的。我们论坛上看美国的房子简直跟画一样,其实现实都没那漂亮。走进一看都很旧。所以要经常维护,把外皮换一下,在内部重新装修一下,这些都涉及到费用。

  所以这些美国城市和中国内地的很多县城差不多,年轻人能跑的,有能力跑的都会跑到大城市里去看看,毕竟自家门口的生活也是很无聊的。而大部分的美国人可能就这样度过了一生。所以我们看美国的电视,老美很多喜欢谈他们高中时候如何如何,大学时候如何如何,因为他们也就只有这些东西值得回忆,剩下的大部分时间都是在重复同样的工作。

  但是与中国不同的是,美国人如果有一份工作,比如在沃尔玛做个收银的,或者在肯德基做汉堡的,一个月到手可能也就2000刀,甚至还不到,但是基本生活都可以保证——有房住、有车开、还能每年坐飞机去旅游几次。所以对美国人而言,最可怕的事情莫过于失业,一旦事业完了,什么都没了。

  所以你说10几万的房子,住在这样的小城市里面,生活是很安逸的,买房的压力不大不小。这其实跟中国一些小城镇的生活水平差不多。注意,我这里只是说城镇,中国住在城镇的人,收入不见得高,但是只要有工作,生活还是有保障的,当然不是每个人都能够像美国人一样买得起车的(这个问题以后再谈)。中国苦主要是苦在农民身上。

  此外,还要再强调一点,中国人买房以新房为主(一些大城市除外)。但是美国的房子基本上都是二手房。像堪萨斯和底特律这样的城市,人口基本上很稳定甚至在减少,没有大规模的住房建设。买的也都是老房子,你搬进去,可能要把地板重新换过、把家具更新过、把墙重新刷过,这些都有成本在里面。如果是上家卖掉之前弄好的,成本也就会加在房价上。

  我一个美国哥们是西雅图过来的,西雅图也算这样一个二线城市。我问他你高中的那些西雅图的同学都在干嘛?他说,也就普通工作,读了个大学(很多是社区大学),在星巴克做服务员,或者做个小学老师之类的。这个和我上面提到的堪萨斯和底特律的情况基本一样。

  不同的事,西雅图有个有钱的大款——微软。一个这样的企业入驻某个城市,基本上可以改变这个城市。要不怎么说美国是大企业主导的国家。微软在西雅图的周边的一个区,自从微软几十年前入驻这个区之后,这个区就迅速发展起来。首先是房价飙升,微软有几万个人在西雅图工作,几万人涌入这个城市,而且都是高消费群体,自然能够带动当地的经济发展。

  顺便插一句,美国人给员工工资基本上还是一分钱一分货的。什么样行业工资高?工资高的基本上多是有技术含量的行业,比如医生、律师、金融、技术。当然律师和金融可以看作例外,因为美国就是这些人在领导的。总之,在美国,你有一门别人不会的手艺,收入总是相对会高点。微软的工程师,最底层的,年薪基本上在10万美刀左右。而白宫的秘书,放在中国,肯定是高级公务员,但是前段时间新闻说,也就3万多一年,为什么啊?技术含量不高。

  再回到西雅图,微软进来以后房价就飙升了。加上地理位置好——靠海,有炒作的价值,所以比一般的二线城市要高很多。但是本地人也没什么抱怨。因为自家的房子都是在升值了,尤其在过去的今年。数据显示,西雅图房价的中间数从1989年的22.1万飙到 2006年的最高时候的44.7万(17年才翻番,在中国看来毛毛雨)。但是现在金融危机又给打回去了,中间数跌倒34万。如果你是微软的工程师,一年有 10万收入,税和保险大概占到1/3,到手6-7万,一年可以存4-5万,那么大概需要将近10年的时间买一个房子。当然这只是中国人思维,美国人可能存不下这么多——美国人看来,房子一定要租好的,旅游是不能省的,DVD都是要买正版的。

  当然不是人人都是能够在微软得到一份年薪10万的工作。如果你是在新巴克做服务员,也就还是在3-5万收入的范围。那么要买西雅图的房子的话,压力就大很多了。

  我那西雅图的哥们,父母在西雅图有2套房子。父亲是修下水道的,在美国属于高科技,高收入的。老妈什么都不干,家庭主妇。照例说日子过得挺滋润的。但是哥们不要呆在西雅图,跑到洛杉矶去上学,毕业后留在洛杉矶工作。为什么?洛杉矶花花世界呀!西雅图比起来就差一个档次了。

  那哥们读是是洛杉矶的私立大学,四年本科学费加生活费大概要20万美金,这不是一个小数目的啊。这哥们拿了点奖学金,但是杯水车薪,所以只好父母给。把他修下水道的父亲的积蓄全抠出来了。

  这里顺便说一下美国教育。相比房价,教育对美国人来说是一件更可怕的事情。大家都知道,美国最好的学校哈佛、耶鲁、普林斯顿等8所常青藤大学,此外,还有一些学校不是常青藤,但是完全是一个档次的,比如斯坦福、芝加哥、麻省理工、加州理工。这些学校加起来总共20个,都是私立的。所以要评判美国学校档次,排名前20的算一个档次,相当于我们的北大清华。但是我们13亿人口才北大、清华两所学校,美国4亿人口就有20所好大学。所以进这些学校要比我们容易好几十倍。美国人稍微能读点数的,稍微有点钱的,都是想挤进这20个学校。这20个学校四年下来基本上都要20万美金,一般人都负担不起。

  这20个学校之后是州立学校,每个州1-2所。构成了美国大学20-100名的学校。但是加州例外,加州有10所,而且每所排名都不错。大家都熟悉加州伯克利,在我们看来都是大牛校。但是在加州,只要稍微能读书的,基本上都能考进去——这是一个伯克利的哥们跟我说的。其实想想也不奇怪,前面已经有20 所大学了。州立学校对本州的学生便宜点,像加州学生进加州系统的这10所大学,一年学费大概7000-8000。要更便宜的,是社区大学,一年只要几百块钱。当然也是一分钱一分货。

  回到那西雅图的哥们身上。好歹家里资助,不用去贷款读书。四年大学毕业,找工作吧。难找,洛杉矶人多了啊。美国的大学生比中国还多。好歹找到一份工作,在一个也是500强的企业里做销售,一年4-5万。你看到这里就会疑问。20万私立名牌大学出来在洛杉矶才4-5万,高中毕业在堪萨斯超市收银也有 3-4万。这读大学干嘛?但是事实就是如此,所以很多美国人(尤其是老黑老墨),都不上大学。17、18岁就去端盘子了。这点美国跟欧洲不同,美国人的大学升学率其实比欧洲要低很多。这样同时说明了一个问题,美国所谓的中产阶级其实是庞大的群体,不管你是干什么的,只要是中间80%的人群,收入都在这个范围内,不会因为职业和地区有太大的区别。

  那哥们好歹还是找到工作了。一个月到手也就3000。房租1000。吃饭美国到是挺便宜,一个月500快打发了。还有车,美国车虽说便宜,但是一辆看上去还是很新的二手车好歹也要一万,新车至少两万。这点收入显然是不够对付的。

  更别提房子了,美国第二大城市洛杉矶的房子中间价40万。对刚毕业的大学生而言,也是一个大数目。这个我明天再说。

  今天说说洛杉矶。洛杉矶是美国第二大城市,很多人以为应该高楼林立。但是事实上,洛杉矶的高楼没有几幢,更大面积的地方是小楼。这里有很多原因。有的说是洛杉矶处于地震带,不宜建高楼;有的说美国人本来就不喜欢高楼,洛杉矶有的是地,自然都建小楼了。

  的确,洛杉矶是个巨大的城市,加上周边的区县。如果以每小时100公里速度开车的话,从东到西要一个小时,从北到南也要一个小时。估计有北京天津连起来那么大一片。

  和国内城市不同,国内城市基本上是环形结构,天安门、人民广场就是中心,以此为圆心画圆,越靠近圆心地段越好,生活越方便,人气越足;越往外越乡下。而洛杉矶更多的是块状结构。每个区定位不同,而且好区坏区交错在一起。所以具体到房价,也不能一概而论。

  有一些好区,比如好莱坞,比如比佛利,比如靠海的santa monica,房价动不动就是上百万,几百万几千万也不少见。这不在我们普通人考虑的范围内。

  美国人买房通常要比中国人晚几年,基本上等结婚有小孩后才买房。这并不是说美国人买不起房,而是他们的生活和消费方式跟中国人不一样。而是很多美国人喜欢有多少钱花多少钱,生活的质量是第一位的。我一个哥们,小年轻,在Google工作,在美国也算高薪了。前段时间忽然辞职不干了。问他什么原因,说是每天写程序无聊,反正现在手头有点积蓄了,想去欧洲玩玩,结果就这么去欧洲玩了三个月。这在中国人看来,简直是脑子进水了。

  回到洛杉矶的房价上,总体而言,在洛杉矶买房要比在美国的二线城市贵很多,但是选择余地同样还是大很多。如果是个年轻人,您首先可以买公寓,美国人叫 condo,相当于中国的商品房。这里是洛杉矶的市中心金融区为例,一个算比较新的公寓楼售价30-40万美元,面积在70-150平米不等。对照美国人均4-5万的收入,这个价格其实算高了,但是对照中国的房价收入比,要便宜很多。

  但是美国人其实买condo的不多,这些房子大多是用来投资出租的。租户一般都是在该区域工作的年轻人。如果要成家买房,美国人一般都是买house,也就是带院子的独立小楼。

  上面说过,洛杉矶是个巨无霸,再加上有车,因此买房的选择余地会很大。这里举几个日子。

  我刚到美国的时候,是在学校边上租房子。我们的学校靠近市中心。市中心在洛杉矶算是地理位置的市中心,但是论档次最多是中等区域。市中心白天有人在高楼里上班,晚上回家,大街上只剩下流浪汉睡觉。周边的区域也是亚非拉人民多。因此除了交通便利,没其他优势。我租的是学校附近的一个楼,几十年的房子了,外面破得很。因为靠近学校,房东专门用来放租,因此把这个楼阁成独立的12个房子,租给12个房客,每个人一个月收600美元。一个月7200美元,一年八九万。这个楼在10年前大概60万美元,06年最高的时候涨到100万美元。现在又回到60、70万的样子。就普通居民而言,很少会在这亚非拉人民聚居的区域买房,买了也是为了投资。但是售租比在这里还是有参考价值的。不过这个房东算会做生意的,一般同样大小的房子,结构没有像它这么好,最多可能只租一般的价格。

  中国人住的比较多的几个区房价可能稍微便宜一点,在40-50万这样。很多都是一层楼的房子(这个无所谓,反正足够住了)。

  而稍微好一点的房子,比如pasadena就是白人聚居的区,很多有钱的中国人就住在那里,环境要好很多,房价大概就接近了100万。

  前面说过的话hollywood, santa monica几个区,也是有同样100万左右的房子,但是面积要小很多,院子也没那么大。没办法,地段好。

  洛杉矶房子的均价现在是40万左右,那么40万以下的房子都在哪里?其实这些便宜房子都在洛杉矶很外延的地方。过去几年,美国房地产业发展,也是造城运动。但是美国不像中国,无法拆迁。因此只能在城市外沿造新城。所以洛杉矶外延乌压压一片全市房子。再往外可能就是牛场了。这些房子都很新,而且款式也差不多。但是没有人气,卖不出去。现在价格跌到20万,也没人买。因为毕竟工作不方便,虽然房子是便宜,但是每天开车来回要两个小时,实在不是什么太好的选择。

  所以有时候,有人就拿这些房子来忽悠国内的大款。希望他们去买,其实都是不好卖的。美国的房地产泡沫也主要来自于这些区域。像好莱坞一带的房子,一直都是很坚挺的。

  我在洛杉矶认识了至少一百号老美。但是在洛杉矶出生、在洛杉矶上学、在洛杉矶工作,从来没有离开过洛杉矶的本地人不超过10个。可以想见,这个城市有多少外来人口。当然这还有历史原因,洛杉矶总共才100多年的历史,任何一个人往上数几代都是外地人,这点倒是和上海挺像的。

  有那么多年轻人涌进这个城市,而且都是没有家产的年轻人,他们需要买房,而房价又贵。这些年轻人到底在洛杉矶是怎么样生存的?最后能不能站稳脚跟?这个问题要分几个层次来才能讲清楚。

  首先,涌进这个城市的人五花八门。其中很大一部分人墨西哥人和其他亚非拉底层人民。以墨西哥为例,墨西哥是一个跟中国一个水平线的老大难。是个墨西哥人都想来美国。好在墨西哥跟美国有着漫长的边境下,因此挖地道也好,翻墙也好,能来的都来的,而且拖家带口的来了。美国有500万非法移民,绝大多数都是老墨。而洛杉矶是离墨西哥最近的城市之一,因此很多老墨都在这里安营扎寨了。墨西哥人吃苦耐劳,几乎所有脏活累活全是他们包了。以前我们嘲笑中国的留学生,在美国穷死了只好去餐馆刷盘子。这个其实都是以前的事情了。现在不少中餐馆的厨房里是老墨在打杂,宫保鸡丁做的很地道。而且还会用中文说你好,谢谢,发音还很地道。

  总之,老墨对生活要求不高,只要有分工作就满足了。到时候再翻墙爬地道回家盖房子娶老婆去。因此除了少数混得好的,以老墨为代表的亚非拉人民很少在洛杉矶买房的能力。

  这里插一句,美国政府对这500万非法移民也是睁一只眼闭一只眼。美国也不能没有他们。把他们都赶走了,谁来干脏活累活。更何况他们的工钱都很低,老板们愿意用他们,只是表面上装傻。

  所以在洛杉矶,你去沃尔玛,工作人员清一色的老墨老黑。只有在堪萨斯城,沃尔玛才是白人当服务员。

  那么白人在洛杉矶干啥?很简单,不干脏活累活就当白领了,而且很多都是从事艺术相关的工作。毕竟这是洛杉矶,这是好莱坞。很多白人就是冲这这个跑到洛杉矶来了。

  我的不少白人朋友,都是干点跟艺术相关的工作。有写小说的、有写剧本的、也有当演员的、弹吉他的、唱歌的、搞摄影的。如果是个中国人,你20出点头喜欢这个还算正常,如果到了30岁,还在搞这些,而且没搞出什么名堂来,那就早点洗洗睡好了。毕竟不是每个人都是能成为阿汤哥的。但是美国人似乎比中国人更执着。30多岁了,40多岁了,没买房子,却依然在搞这些的还是大有人在。这是一个群体,类似于我们的北漂一族,没房。

  另外一个群体则在美国有更大的代表性。他们都处于30岁左右的年纪,还没有小孩。哪里找到好工作就去哪。洛杉矶有工作就来洛杉矶,呆了几年,在芝加哥有更好的工作了,就去芝加哥。以前看过《时代》上的一篇文章,把这群人叫做Odyssey,就是希腊史诗中的《奥德赛》,到处晃荡的意思。这个在美国有很大的普遍性,不属于洛杉矶专用的现象。这些人也不一定会在洛杉矶买房子。

  这里可以看出美国人在买房上和中国人一个很大的差别,就是他们觉得阅历、生活比房子更重要。

  当然也有一些人,30岁左右,结婚了,那就会考虑在洛杉矶稳定下来买房子。如果夫妻俩有10万一年的收入,那么买个50-100万的房子,压力还是有,万一失业了怎么办?美国公司说裁员就裁员。但是比起在北京上海同样10万人民币的收入,现在基本上都是200万以上的房子,压力要小得很多。

  洛杉矶另外一部分买房的新生力量就是亚非拉国家的大款。尤其以亚洲为代表,日本人、香港人、台湾人、韩国人,这几年的中国人。在过去的100年里,这些地方的大款都有往美国跑的传统(日本、韩国后来自己发达了,有回流的趋势)。现在尤其是是中国人,国内赚了钱,可能赚得也是有风险。想想还是全家来美国比较安全,因此就来这里买房。而且都是现金一次性付清。美国人都觉得你是款爷。据说洛杉矶还有一个二奶村,就是中国大款和贪官的美国基地。不过只是据说而已,我没有实地考察验证过。洛杉矶还有个最大的华人超市,就是陈水扁的儿子开的。

  说到这里,你可以已经看出一个问题。美国白人其实处于一个尴尬的地位,论人口,黑人墨西哥人也不怎么读书,20岁左右都可以成家生小孩了,一生就是一大窝。论有钱,白人有不少有钱人,但是亚非拉同样有,现在都来买他们的地了。而白人的中间力量,学历相对都偏高,结婚也偏晚,小孩也生得少了。因此白人人口在美国的比重在急剧下降。据预测,到了2050 年,墨西哥人将取代白人成为美国的第一大人群。

  我们的一些奸商会说:看,美国的年轻人照样也是没有房子。你一个中国的小年轻,毕业没几年就像结婚娶老婆,买个100平米的房子。你怎么不学学美国人租房子结婚?房子是给富人造的。

  这话其实逻辑错误。美国很多年轻人的确是没有房子。但是他们没有房子不是因为买不起房子,而是因为他们不想买房子。如果他们存心想买,按照我上面说的如果夫妻俩有10万一年的薪水,这个是平均水平,80%的美国人收入在这个范围内,按照这个收入要在洛杉矶买个50-100万的房子,是在可承受范围之内。而我们在北京上海,夫妻俩的收入也算10万人民币,现在基本上都是200万以上了,压力不是大一点点。

  洛杉矶的房价只是高,而北京上海的房价已经是离谱了。所以我说,中国的房价不仅仅是房价的问题,而是危机到整一代人和整个国家未来的问题。为什么这样说,房价高,高的离谱,让人看不到希望,看不到希望自然会厌恶工作打发生活,哪里会有进步?

  而对于美国人而言,房价和生活基本上体现了良性循环。你只要好好工作,即便在洛杉矶这样的大城市,还是能够买得起房子,生活是有未来的。另一方面,正是因为房子的压力在可承受范围之内,所以每个人才会有心思去干自己喜欢干的事情,干好自己喜欢干的事情,这样社会才会有进步。

  尽管洛杉矶的房价对于中国人的收入和房价比而言已经算低了,但是美国人还是觉得高。有数据显示,在过去的5年,洛杉矶人口减少4%。为什么,房价贵,生活成本高,人就跑路了呀!

  这里就涉及一个经济结构、人口流动和房价之间的问题。下面说说这个问题。

  我前面多次说到,美国是个大企业主导的地方。企业在哪里落户,哪里就有工作机会,人就往哪里涌。企业一关门,这个城市的人也就如鸟兽散。美国五大湖区原来是制造业的基地,现在制造业都搬到亚非拉国家了,五大湖区的城市很快就没落了。取而代之的是一些新兴地带,主要是西海岸的加州,还有德州和北卡地区。

  再往深了说,美国为什么会强大?就是因为这些大企业的存在。他们才是代表了先进的生产力。以先进的技术作为引擎,主导这个国家的资源配置、人口流动,这才是美国强大的关键。

  这里还是以加州为例。加州的发家也就是几十年的事情。主要有这么几个因素。第一个,地理优势,面向太平洋,面向亚太国家。第二,气候好,一年四年阳光明媚。第三是产业群,洛杉矶所在南加主要是媒体、娱乐、旅游业,北加主要是IT。正如制造业成就了五大湖区,这些产业也使加州在近几十年来迅速发展,过去的 40年,加州的人口几乎增加了一倍。但是最近十年,增幅都在下降。甚至出现了像洛杉矶这样人口下降的城市。

  这就是很多城市发展到一定时候出现的瓶颈问题:人口增加,资源有限,所以生活成本就高,自然就逼着人往外走。美国人早就意识到这个问题了。所以在最初城市规划的时候,采取的都是分散的模式。这个正好与中国形成反差,在中国,北京是首都,政府部门都在北京,国字号的企业都在北京,最好的大学都云集在北京,最好的医疗机构都在北京。人为地配置这些资源自然会导致人口向这些城市流动,去占有、分享资源。

  而在美国,恰恰相反。华盛顿是首府,除了首府什么都不是。美国甚至把很多事务性的行政机构放在华盛顿以外的地方。(如美国人每年要报税,处理居民税务的机构就不在华盛顿。更别提企业和高校了。具体到每个州也是如此,以加州为例,加州两大城市,旧金山和洛杉矶。但是你知道加州的首府在哪里?在 Sacramento,没几个人知道吧,阿诺就是在那个小地方办公的。加州10所州立大学,除了洛杉矶分校在洛杉矶,其他都是在小城镇。(我之前还做过一个统计,美国前20名的大学,分布在大约15个州里,纽约只分到一个哥伦比亚大学)。这样其实已经最大程度地把公共资源分散了。

  但是还是不够,还是无法阻挡人源源不断地往旧金山、洛杉矶涌。怎么办?美国就采取了城市群带的模式。在北加州,从旧金山到San Jose,就是所谓的硅谷,这条线上云集了很多小镇,非常像上海到杭州这样一段路,但是资源不是集中在两个点上,而是均匀地分布在这条线上,这就实现了资源的优化配置。所以有时候我们嘲笑美国的一个城市,只有区区几十万人,也好意思叫城市。而实际上,他是把我们的一个城市稀释成若干个城市。每个城市自成系统,但是又不远。

  所以我们想,在上海到杭州这条线上,如果上海只作为一个金融中心,把上海的IT业迁到嘉兴,把上海的高校分散在这条线上的不同县区,上海还会怎么拥挤吗?房价还会怎么高么?显然不会。

  所以说,中国出现目前这种情况,原因在于还不是真正的市场经济。而是在政府完全控制下的资源配置。从浦的开放到今天的迪斯尼,那个不是政府通过行政手段做出的决定?这就造成了资源浪费的地方大大量浪费,资源稀缺的地方极其稀缺。

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